2013년 12월 28일 토지법개정이 이루어졌다. 그동안 베트남에서는 토지수용의 지연이 대형투자의 정체를 초래하는 등 토지문제는 경제발전의 커다란 장애가 되고 있었다. 토지의 가격설정이나 토지수용에 관한 규정 등을 담은 개정법에 의해 투자환경이 개선되어 앞으로 투자자에 있어서 투자 계획의 재정적인 실행 가능성을 파악 할 수 있게 될 것으로 예측한다.

    2) 외국 투자자의 토지사용권

베트남에서 토지소유권은 전 인민의 소유에 속한다. 즉 토지소유권은 국가에 귀속된다고 보면 된다. 사회주의 국가인 베트남은 가장 중요한 생산수단인 토지를 국유화했고, 실제 토지를 이용하는 국민들은 국가로부터 일정한 제한(용도와 기한)을 수반하는 토지사용권만을 부여받게 된다. 예외적으로 사실상 소유권과 유사한 개인 사유 토지가 있지만, 국가유공자에게 배분되는 등 토지가격이 경제수준에 비해 상당히 높으며 극히 일부분이다.

외국기관이나 개인 투자자는 할당(allocation: 토지교부라고도 함), 또는 임대(lease) 형태로 토지사용권을 부여받아 토지를 이용할 수 있다. 국가의 토지할당이란 국가의 행정적 결정에 의한 것이고, 이에 대해 국가의 토지임대란 국가와 계약에 의한 것이다.(토지법 제4조 1,2항) 외국투자자는 토지사용권(토지사용증명서를 받을 권리, 토지 내에서 일하고 투자한 것을 누릴 권리, 농지개간을 위한 정부 프로젝트로부터 이익을 얻을 권리, 농지개간시 정부로부터 지원을 받을 권리, 토지사용권을 침해받았을 때에 정부로부터 보호받을 권리, 토지사용권을 침해받은 경우에 소송 또는 이의제기를 할 권리) 이외에 추가적인 권리(임차한 토지사용권 및 토지에 부착된 자산의 양도, 임차한 토지사용권 및 토지에 부착된 자산을 베트남에 등록된 신용기관에 담보로 제공할 수 있는 권리, 임차한 토지사용권 및 토지에 부착된 자산으로 자본출자)를 보장 받을 수 있다. 토지사용자는 기본적으로 토지형성(transform), 이전(transfer), 임대(lease), 전대(sub-lease), 상속(inherit), 증여(give as presents), 저당(mortgage), 보증(guarantee), 자본출자(contribute capital shares by the land use right), 보상(the right to be compensated upon land recovery)권의 전부 또는 일부를 갖게 된다.

3) 토지사용권의 성립

임대받은 토지는 임대료 등을 납부한 후 자연환경국(DONRE)에 등록하여 토지사용권을 취득하고, 토지사용권증서를 발급 받을 수 있다.

*토지사용권증서(Land Use Rigthe Certificate)

- 국가는 토지사용자에게 전국적으로 통일적 양식의 토지사용권 증서를 교부함(제 10조 1항, 제48조 1항)

- 토지사용권증서는 자원환경부가 발급하는데(제48조 제2항), 하위법령으로 실제 발급기관이 위임됨

- 모든 토지구획지마다 발급됨(제48조 제3항)

- 토지사용권을 이전할 때에는 토지사용권의 양수인은 토지사용권증서를 인도받아야 함(제48조 제4항)

4) 토지 관리와 사용을 위한 행정적인 절차

제122조(토지할당 또는 임대받은 자에게 토지사용권의 교부와 토지 할당, 토지임대에 관한 순서와 절차)

1. 토지할당이나 토지임대에 관한 신청서류는 다음의 규정에 따라 산출한다.

a) 토지할당이나 토지임대를 신청하는 기관, 해외거주 베트남인, 해외 기관과 개인은 그 토지가 속해 있는 도 또는 직할시의 토지관리소에 2부의 서류를 제출해야 한다. 토지할당이나 토지 임대를 신청하는 가정이나 개인은 그 토지가 속해 있는 농촌 또는 도시지역, 도의 수도나 마 을의 토지관리소에 2부의 서류를 제출해야 한다.

b) 토지할당이나 토지임대에 관련된 신청서류는 각각의 할당과 임대에 관련된 서류로 구성되어진다. 투자에 관한 법령에 따라 기관의 투자 프로젝트, 해외거주 베트남인, 해외기관과 개인은 국가 공증인에 의한 증명서를 가지고 투자에 관한 법령에 따라 반드시 투자허가서 복사본과 투자 프로젝트가 있어야만 한다.

제125조(허가가 필요한 경우에 토지사용목적 변경 등록 순서와 절차)

1. 허가가 필요한 경우, 토지사용목적 변경을 위한 신청서의 제출은 다음과 같은 규정을 따른다.

a) 사용목적 변경을 신청한 기관, 해외거주 베트남인, 해외기관이나 개인은 토지가 속해 있는 도 또는 직할시의 토지관리소에 서류를 제출한다. 가정이나 개인은 토지가 속해 있는 농촌이나 도시지역, 도의 수도나 마을의 토지관리소에 서류를 제출한다.

b) 토지사용목적 신청서류는 서면 사용목적변경신청서와 토지사용증명서, 투자 법규에 규정된 기관의 투자 프로젝트로 구성한다.

2. 완전하게 유효한 서류를 받은 날로부터 근무일수 20일 이내에, 서류를 받은 기관은 토지사용목적 변경을 허가하는 행정적인 절차를 수행해야만 한다. 또한 토지사용세를 납부해야만 하는 경우에는 토지사용세를 결정해야 하고, 법령에 따라 재정적인 의무를 수행하기 위해 토지사용목적 변경을 허가해 준 개인에게 이를 알려준다. 만약 조건이 완벽하게 맞지 않을 때, 신청자에게 그에 따른 이유를 통지하고 서류를 돌려준다.

3. 법령에 따라 재정적인 의무를 수행하기 위해 토지사용목적변경을 허가받은 날로부터 근무일수 5일 이내에, 서류를 받은 기관은 조정된 토지사용권증서를 허가받은 개인에게 전해준다.

(다음호에 계속)